То, что жилье становится все дороже и дороже, заметили многие. Но что делать, если приходит письмо с известием о повышении арендной платы? А всякое ли повышение арендной платы вообще оправдано? Может ли арендодатель повысить плату, просто потому, что ему хочется иметь больше дохода?
Повышение арендной платы часто заканчивается судами между квартиросъемщиками и арендодателями. А ведь существуют четкие законодательные требования для повышения арендной платы. Вот краткий обзор того, что должны знать как квартиросъемщики, так и арендодатели.
Условия повышения арендной платы
Гражданский кодекс (Bürgerliches Gesetzbuch) занимает центральное место в требованиях о повышении арендной платы. Параграф 557 предоставляет арендодателям три основных способа взимать больше денег со своих арендаторов.
Во-первых, в рамках местной средней арендной платы (Vergleichsmiete), во-вторых, после модернизации и, в-третьих, только тогда, когда квартиросъемщик добровольно соглашается на более высокую арендную плату. Другие варианты вообще недопустимы, поясняют специалисты рабочей группы по арендному праву Ассоциации юристов Германии.
Промежуток между увеличением арендной платы
Срок следующей надбавки зависит от заявленного критерия арендодателя. В случае с Vergleichsmiete он должен поддерживать арендную плату неизменной в течение как минимум двенадцати месяцев, прежде чем заявлять о новом увеличении. Такое требование вступит в силу через три месяца после того, как квартиросъемщик получит об этом письменное уведомление. Математически получается, что между повышениями арендной платы проходит не меньше 15 месяцев.
Увеличить квартплату после модернизации владельцы имеют право только после завершения всех работ. Квартиросъемщики должны будут переводить более высокую сумму через три месяца после получения письма с уведомлением о повышении цен.
Торможение цены аренды, лимит ограничения
Верхний предел арендной платы в соответствии с местной сравнительной арендной платой основан на двух положениях. С одной стороны, повышенная плата не должна превышать местную арендную плату за сопоставимые квартиры (§ 558 Гражданского кодекса Германии).
Сравнительная арендная плата, кстати, варьируется от муниципалитета к муниципалитету. Арендодатели и квартиросъемщики могут найти информацию об этом в таблице стоимости найма квартир – Mietspiegel. Он выпускается либо самими муниципалитетами, либо такими организациями, как Mieterverein или Eigentümerverband, и публикуется в Интернете.
С другой стороны, необходимо обращать внимание на то, что существует так называемое сдерживание цен на аренду квартир.
Что такое Mietpreisbremse? Во многих регионах Германии не хватает жилья. Поэтому некоторые муниципалитеты объявили, что рынок жилья у них ограничен. Примерно в 410 немецких городах и населенных пунктах арендодатели должны придерживаться ограничения квартплаты — Mietpreisbremse. Это означает, что при аренде новой недвижимости плата за жилье может быть только на 10 процентов выше местной арендной платы. Арендодатель может потребовать от вас больше только в пяти исключительных случаях.
Если ваш арендодатель хочет повысить арендную плату, он должен соблюдать два ограничения: местную сравнительную арендную плату и так называемый предел повышения стоимости услуг — Kappungsgrenze. Ограничение означает, что арендная плата не может увеличиваться более чем на 20 процентов в течение трех лет. 360 городов и муниципалитетов снизили этот лимит до 15 процентов.
Модернизация
После модернизации арендодатели могут добавить восемь процентов стоимости строительства к годовой арендной плате — и это в долгосрочной перспективе (параграф 559 Гражданского кодекса). Однако сроки и суммы также ограничены законом.
Соответственно, в течение шести лет можно увеличить плату максимум на три евро за квадратный метр.
Может быть выделена только доля затрат на модернизацию, относящаяся только к одной соответствующей квартире. Согласно Немецкому союзу квартиросъемщиков, арендодатели обязаны разъяснить для каждого отдельного квартиросъемщика, на каких конкретно работах в его квартире основано повышение арендной платы. Расходы на ремонт к модернизации никаким образом не относятся, что бы вам не говорили.
Нужно знать, что в регионах с дефицитным рынком жилья, в случае повышения арендной платы за модернизацию также необходимо соблюдать и предел повышения — Kappungsgrenze. Первоначально в течение шести лет. Если у арендодателя в будущем в планах увеличение, он должен объявить об этом сразу при первом повышении арендной платы.
Обоснование повышения арендной платы
Квартиросъемщики должны быть проинформированы о планируемом повышении арендной платы письмом или по электронной почте. В письме арендодатель обязательно должен обосновать свое намерение. Он может сослаться на таблицу стоимости, тот самый Mietspiegel или назвать три сопоставимые квартиры, стоимость аренды которых он использует в качестве ориентира. Простого объявления о том, что скоро снова пора будет платить больше, недостаточно в качестве причины, и оно провалится в суде.
У квартиросъемщиков должна быть возможность сравнить увеличение с местной сравнительной арендной платой. Чтобы это было убедительным, в письме должны быть, например, указан Mietspiegel, а также размер квартиры и арендная плата нетто, а также характеристики, относящиеся к соответствующей квартире.
Информация, указанная в уведомлении о повышение арендной платы, должна быть достоверной. Тот, кто мошенничает, рискует проиграть, если дойдет до судебного спора. Ошибки в содержании, например, неправильно указанная жилая площадь или оборудование, а также неверно рассчитанная арендная плата, тоже могут свести на нет запланированное увеличение.
Хотя арендодатели не обязаны сами указывать Mietspiegel арендной платы, также может отсутствовать информация и о диапазоне арендной платы. Это решение было принято Федеральным судом (Az.: VIII ZR 167/20). Квартиросъемщики могут сами найти таблицу стоимости найма квартир и рассчитать диапазон арендной платы.
Отказ от повышения арендной платы
Конечно, те, кто снимают жилье, имеют право возражать против повышения арендной платы. Вы можете отклонить предложение арендодателя. Вполне возможно, что после этого арендодатель обратится в суд. Но сначала суд будет рассматривать законность повышения арендной платы.
По словам специалистов, сначала необходимо проверить, действительно ли новая арендная плата является общепринятой в вашем районе и не выбрал ли арендодатель в качестве образца слишком дорогие квартиры из таблицы.
Если повышение арендной платы оправдано лишь частично, квартиросъемщики должны принять только неоспоримую часть. По данным Mieterbund, если речь идет о требованиях к арендной плате из-за модернизации, то на повестке дня обязательно должна стоят проверка фактических затрат на строительство и соблюдение Kappungsgrenze. В случае возникновения неразрешимого спора, дело придется решать в суде.
Люди, арендующие жилье, в Германии защищены на законодательном уровне. И несмотря на сложную экономическую ситуацию, арендодатель не имеет права просто по своему желанию повысить квартплату. Он обязан соблюдать законы. Квартиросъемщикам же нужно не стесняться все тщательно перепроверять. А в случае необходимости хотя бы консультироваться у специалистов.
Foto: tommaso1979 / depositphotos.com
