Известие о том, что дом, в котором вы арендуете квартиру, меняет владельца, может вызвать беспокойство. Ведь новый владелец может вносить изменения, и такие неожиданные перемены вызывают опасения. Однако, когда дом меняет владельца, действуют определенные правила, установленные законом.
Информирование от прежнего владельца
Прежний владелец не обязан информировать арендаторов о своих намерениях продать дом. Однако, если владелец решит продать квартиры в собственность (Eigentumswohnung), то он обязан уведомить об этом арендаторов, которые имеют право преимущественной покупки своих квартир. Это предусмотрено в § 577 Гражданского кодекса (BGB). Исключение составляют квартиры, которые сдаются членам семьи владельца. При осмотре квартиры заинтересованные лица должны предупредить вас заранее, чтобы согласовать удобное время.
Арендные договоры и их сохранность
Принцип «Kauf bricht nicht Miete» («Покупка не рвет аренду») из § 566 Гражданского кодекса означает, что новый владелец обязан уважать все существующие арендные договоры и их условия. Новый владелец не имеет права требовать от арендаторов заключения новых договоров. При необходимости изменения арендной платы, установленные законом нормативные сроки и условия должны учитываться. Новый владелец может требовать арендную плату только после внесения своей записи в земельно-кадастровую книгу (Grundbuch), но сроки платежей можно договориться и отличными от этого.
Возврат залога
При смене владельца жилья, выплаченный залог (Kaution) передается новому владельцу. Если прежний владелец не передал залог новому владельцу, то при освобождении жилья арендаторы имеют право требовать его возврата у предыдущего владельца. Закон регулирует это в §566 a Гражданского кодекса.
Выселение арендаторов
Арендное право запрещает выселение арендаторов как старым, так и новым владельцем жилья. Единственное исключение – собственная потребность владельца в квартире (Eigenbedarf). Однако, сроки расторжения арендного договора (от трех до девяти месяцев) применяются и в случае собственной потребности владельца. Этот срок увеличивается до десяти лет для сдаваемых квартир, регулируется Гражданским кодексом – § 577 a. Если причина для выселения арендаторов является мотивацией для получения большей прибыли от недвижимости, это может быть незаконным в некоторых городах из-за запрета на изменения (Veränderungssperre).
Реконструкция и снос
Если новый владелец имеет законный интерес в реконструкции или сносе дома, это может быть осуществлено. Примером может быть дорогой и неэффективный ремонт дома или необходимость значительных изменений в квартирах.
Важно помнить, что закон предоставляет защиту и гарантии для арендаторов, и права жильцов должны уважаться при смене владельца дома. В случае возникновения спорных ситуаций, рекомендуется обратиться к адвокату для получения правовой помощи.
Foto: nednapa / depositphotos.com
