Арендная плата сейчас растет практически по всей стране, а это не очень приятные цифры для квартиросъемщиков. Если вы в настоящий момент ищете новую квартиру, вам придется выложить гораздо большую сумму, чем еще несколько лет назад. Но даже тем, у кого уже есть квартира, стоит в любой момент ожидать повышения арендной платы. Вот несколько советов о том, как лучше ответить на письмо о повышении квартплаты.
Раньше в почтовом ящике было много писем личных. Сейчас же содержимое почтового ящика менее приятное. Обычно по почте приходит только реклама, счета и важные письма, часто такие, которые мы предпочли бы совсем не получать. И первое место в списке писем, без которых можно прожить — это письмо от арендодателя с просьбой одобрить повышение арендной платы.
К счастью, есть способы ограничить или даже предотвратить повышение арендной платы. Так что же делать? Прежде всего, конечно, не паниковать и успокоиться. Есть хорошая новость -далеко не каждое повышение арендной платы полностью оправдано. Возможно, вам смогут помочь наши советы.
Перечитайте договор аренды
Разрешено ли повышение арендной платы и в какой степени, зависит от именно от арендного договора. «Finanztest» свел все правила в таблицу. Оказалось, большинство договоров аренды в Германии относятся к стандартному типу: в договоре нет фиксированного повышения арендной платы, нет социальных обязательств. В них есть фиксированные правила относительно повышения платы, (читайте советы 2 и 3).
В случае договоров с градуированной арендной платой (Staffelmiete) квартплата увеличивается автоматически, как оговорено в договоре. В противном случае повышение арендной платы больше не допускается. Если была согласована базисно-индексная арендная плата (Indexmiete), арендодатели могут снова скорректировать арендную плату не ранее, чем через год, в соответствии с уровнем инфляции. Чтобы узнать, какое повышение разрешено можно использовать калькулятор — Indexmieten-Rechner.
И еще одна важная формальность. Требование о повышении арендной платы должно быть адресовано всем квартиросъемщикам, указанным в договоре аренды. Если, например, это Wohngemeinschaft – то есть группа совместно проживающих людей, и в квартире живут 4 человека, все они должны быть указаны в письме – иначе повышение арендной платы окажется неэффективным. Здесь имеет смысл обратиться за юридической консультацией.
Посмотрите на индекс арендной платы
В случае договоров аренды, которые не содержат ни положений о градуированной, ни базисно-индексной арендной плате, повышение квартплаты, как уже сказано, обычно допускается один раз в год, точнее: не раньше, чем через год после последнего повышения. Новая арендная плата вступает в силу через три месяца, так что арендная плата может повышаться максимум каждые 15 месяцев.
Mietspiegel — индекс арендной платы представляет собой обзор местной сравнительной арендной платы, которая была создана или признана совместно муниципалитетом или представителями арендодателей и квартиросъемщиков.
Однако есть пределы любому увеличению. Одним из них является местная сравнительная арендная плата, то есть то, что причитается за аналогичные квартиры в аналогичном месте. Самый простой способ определить сравнительную арендную плату — это использовать текущий индекс арендной платы. Ситуация усложняется, если арендодатель полагается на сравнительную арендную плату или экспертный отчет. В принципе это допустимо, но зачастую неверно. В таких случаях лучше всего все-таки обратиться за юридической консультацией.
Посмотрите на проценты
Помимо местной сравнительной арендной платы — ortsüblichen Vergleichsmiete, есть еще одна важная цифра – процент. В течение трех лет арендная плата может — если квартира не будет модернизирована — вырасти максимум на 20 процентов. Если квартира расположена в мегаполисе, к которому применяется предел повышения стоимости услуг – Kappungsgrenze — (а это относится к большинству городов Германии), увеличение не может превышать 15 процентов в течение трех лет.
Теперь пришло время проверить и посчитать. Если вы заплатили арендную плату без учета коммунальных услуг в размере 500 евро в августе 2020 года, а в январе 2022 года она была увеличена до 550 евро, то теперь арендная плата может увеличиться только на сумму, которой не достает до 15 процентов (за пределами мегаполиса 20 процентов). Например, для Берлина действует следующее: 15 процентов от 500 евро составляют 75 евро. Это означает, что второе повышение на 50 евро было бы недопустимо.
Не забывайте о правилах модернизации
Иная ситуация, когда квартиру предстоит модернизировать. Если модернизация улучшает качество жизни или энергоэффективность, арендодатели могут переложить расходы на квартиросъемщиков, правда, тоже только в определенных пределах.
Совет от ассоциации квартиросъемщиков или юриста
Непрофессионалам зачастую сложно судить, законно или нет повышение арендной платы. Первые четыре совета являются хорошей отправной точкой. Считаете ли вы, что арендодатель просит слишком много или в повышении арендной платы есть формальные ошибки? Лучше получить профессиональную консультацию, например, в ассоциации квартиросъемщиков (Mieterverein) или у юриста.
Foto: photography33 / depositphotos.com
