Расторгнуть договор аренды могут не только квартиросъемщики, но и арендодатели. Например, если жилец виноват и нарушает свои договорные обязательства или нарушает покой в доме. Что необходимо учитывать?
Действительно, все привыкли к тому, что, как правило, расторгает договор именно квартиросъемщик. Но это работает и наоборот. Арендодатели также имеют право направить уведомление о расторжении договора. Однако это не может быть просто потому что так захотелось. Для расторжения договора арендодателем должны обязательно должны быть законные основания, говорят специалисты. Могут ли квартиросъемщики защититься в таких ситуациях?
Каковы законные основания для увольнения?
Расторжение договора в обычном порядке возможно, если у арендодателя есть законный интерес. Возможны три различных сценария.
Первое. Квартиросъемщик нарушает свои договорные обязательства и, например, не платит арендную плату, нарушает покой дома, сдает самовольно квартиру в субаренду или использует квартиру с нарушением договора.
Второе. У домовладельца возникает собственная потребность в квартире (Eigenbedarf), сдаваемой им внаем.
Третье. Дом, в котором находится квартира, планируется снести и построить заново.
Но и в этих случаях арендодатели обязаны соблюдать условия договора или установленный законом срок расторжения договора.
Каковы сроки для расторжения договора?
К арендодателям применяются более строгие сроки для уведомления о расторжении договора. Они зависят от срока проживания. Срок уведомления составляет три месяца, если период проживания был до пяти лет, шесть месяцев, когда период проживания составляет от 5 до восьми лет и девять месяцев, если человек прожил больше восьми лет. Хотя в договоре аренды могут быть согласованы более длительные сроки уведомления для арендодателя, а также положения о продлении.
Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды без предварительного уведомления?
Конечно, в том случае, если есть веские основания. А это происходит тогда, когда, учитывая обстоятельства в конкретном случае, арендодателю неразумно продолжать договор аренды с учетом интересов обеих сторон.
Немедленно расторгнуть договор без предварительного уведомления возможно, например, если квартиросъемщик без разрешения передает квартиру третьим лицам. Либо имеет задолженность по оплате арендной платы или значительной части арендной платы за два месяца подряд.
Арендодатель также имеет право расторгнуть договор без предварительного уведомления, если квартиросъемщик постоянно нарушает покой и тишину в доме, несмотря на просьбы не делать этого. В случае внеочередного расторжения договора без предварительного уведомления квартиросъемщику должен быть предоставлен период выселения продолжительностью от одной до двух недель.
Какие цели преследует арендодатель, расторгая договор?
Может ли расторжение повлечь за собой повышение арендной платы? Конечно. Но уведомление о расторжении договора о найме недействительно, если оно связано с предложением продлить договор аренды за более высокую арендную плату, — подчеркивают адвокаты по жилищному праву. Есть масса случаев, когда арендодатель первоначально называет законное основание расторжения договора, например, личное пользование, но после того, как квартиросъемщик съезжает, сдает квартиру заново.
В таких случаях арендодатель обычно преследует только одну цель — получение более высокой арендной платы за счет новой аренды. Это всегда проще, чем повышать аренду в уже существующих отношениях найма.
Что можно сделать против расторжения договора?
В случае обычного расторжения квартиросъемщик имеет возможность возразить против этого. Он может потребовать продления договора аренды, если его расторжение создаст трудности для квартиросъемщика и его семьи.
Специалисты считают, что это всегда нужно рассматривать отдельно в каждом конкретном случае. Причем необходимо учитывать интересы обеих сторон. В случае расторжения договора без предварительного уведомления из-за неуплаты арендной платы, расторжение можно предотвратить, уплатив задолженность. Тогда расторжение будет считаться недействительным.
Квартиросъемщик должен проверить уведомление о расторжении договора о найме на законность. Сделать это можно через ассоциацию квартиросъемщиков (Mieterschutzverein), либо через специализированного адвоката по жилищному праву.
Главное, что следует проверять, — это соблюдение срока расторжения договора (Kündigungsfrist), указанного арендодателем, и причины его расторжения. Особенного внимания заслуживают случаи, когда у арендодателя возникла собственная потребность в сдаваемой квартире. Во многих случаях причин, указанных в уведомлении о расторжении договора, на самом деле не существуют.
Придется ли освобождать квартиру в случае продажи дома?
Расторжение договора с квартиросъемщиком, из-за того, что арендодатель хочет продать недвижимость, теоретически возможно, но законодательная база настолько строгая, что в большинстве случаев оно будет неправомерным. Не получится выселить человека, а затем предложить пустующую недвижимость для продажи. Знайте, что квартиросъемщика нельзя просто выставить за за дверь. Действует принцип «Kauf bricht nicht Miete». Новый собственник должен взять на себя существующие арендные отношения. На тех же условиях, что и раньше. Это защищает квартиросъемщика и обеспечивает его безопасность.
При продаже имущества прежний владелец уступает все права и обязанности арендодателя покупателю. Хотя покупатель может заявить о собственных потребностях, если он или члены семьи имеют явный интерес в приобретении недвижимости самостоятельно.
Кроме того, если арендодатель решает продать свою недвижимость, он обязан сообщить об этом квартиросъемщику. Возможно, тот захочет купить эту квартиру. При определенных обстоятельствах квартиросъемщик имеет право преимущественной покупки.
Получается, что арендодателю не так просто расторгнуть договор о найме. Главное, чтобы квартиросъемщики знали свои права.
Foto: Rawpixel / depositphotos.com
