Германия — страна наследников. К концу 2024 году следующее поколение унаследует 3,1 триллиона евро. Недвижимость в собственности составляет значительную часть имущества граждан. Но кое-что многие не знают и если наследники не будут соблюдать определенные правила, налоговые органы быстро потребуют от вас выплат налогов. Когда же налоговое ведомство может потребовать оплату? И когда наследование родительского дома или бабушкиной квартиры не облагается налогом?
В основном применяется следующее правило. В случае дарения друг другу имущества супруги имеют право на не облагаемую налогом сумму в размере 500000 евро. Родители могут на сегодняшний момент дать своим детям по 400000 евро каждому (каждый родитель, каждому ребенку). Эта необлагаемая налогом сумма пересматривается каждые десять лет. В нее же включены и денежные средства. Это означает: если стоимость недвижимости и денежных средств (плюс другие ценности, например, акции) превышают свободную от налогов сумму, придется уплатить налоги. От 7 до 30 процентов.
Но, по словам налоговых консультантов, согласно закону, наследование может быть полностью освобождено от налогов.
Что нужно знать супругам?
Недвижимость не облагается налогом, если…
— умерший проживал в доме до последнего момента
— супруг жил там же или въехал сразу и живет или остается там в течение 10 лет. Это также относится к детям умершего в случае использования ими самими недвижимости.
Что еще важно знать? Если партнер должен переехать в дом престарелых, налоговая льгота сохраняется. А вот в случае переезда, связанного с работой, налоги придется потом уплатить.
Что должны знать дети?
Как и в предыдущем случае, умерший должен был жить в доме или квартире до последнего. Далее применяется следующее:
— освобождение детей от налога распространяется только на жилую площадь до 200 квадратных метров. Если в доме 300 квадратных метров, налог будет взиматься с одной трети,
— дети и внуки уже живут в этом доме и останутся в нем не менее десяти лет. Налоги будут взиматься только в том случае, если недвижимость продается или сдается в аренду.
Очень важный момент. Если дети или внуки въезжают в дом только после смерти владельца, им не следует тратить слишком много времени на ремонт. Не будет соблюден срок, предписанный налоговым ведомством (то есть вы же не сразу въезжаете в дом), это лишит вас освобождения от уплаты налогов.
Что надо знать арендодателям?
Что делать с унаследованным имуществом? Хороший вариант: сдать в аренду. Это может быть как долгосрочная аренда (Langzeitvermietung), так и временная, например, на время отпуска (Ferienvermietung).
Например. Мать, которой 82 года дарит дочери недвижимость стоимостью 200000 евро, которой она пользуется сама. Дочь владеет этой недвижимостью пять лет и решает продать ее, но уже за 600000 евро.
Решающий вопрос будет заключаться в том, использовала ли мать сама имущество в течение пяти лет до дарения. Если да, то передача дома дочери не будет облагаться налогом (Schenkungssteuer), поскольку сумма не облагаемая налогом составляет 400000 евро.
Перепродажа не будет облагаться налогом, если мать использовала недвижимость в течение десяти лет, или всего лишь пять лет, а затем и дочь пять лет, поскольку в этом случае налог на прибыль от спекулятивных сделок (Spekulationssteuer) (при продаже арендованного имущества в течение десяти лет) не подлежит уплате.
В каких случаях это будет выглядеть иначе?
Мать дарит дочери недвижимость, которая уже два года сдается в аренду и стоит 200000 евро. Этот дарение облагается налогом (Schenkungssteuer), но его платить не придется, потому что не облагаемая налогом сумма составляет 400000 евро. Дочь продолжает сдавать дом в аренду и решает продать его через пять лет. А, значит, она не соблюдает предписанный законом десятилетний период владения (Haltefrist) арендованной недвижимостью.
Посчитаем. От цены продажи отнимаем стоимость дома: 600000 — 200000 = 400000. Это дополнительные доходы. Они являются спекулятивными доходами и полностью облагаются налогом, т.е. в худшем случае по ставке 45 процентов. Правда, в зависимости от того, сколько дочь зарабатывает. А надо было всего лишь выдержать 10-летний срок с точностью до дня.
То есть вполне можно сэкономить солидную сумму, если соблюдать все необходимые правила по наследованию.
Foto: stasique / depositphotos.com
