Поэтапный, индексный, временный или бессрочный – это разновидности договора аренды. И каждый, кто переезжает в новую квартиру, может столкнуться с разными типами договоров. Как бы вы ни были рады своему новому жилищу, прежде чем подписать договор аренды, стоит его тщательно проверить.
Что стоит за разными моделями договоров?
Бессрочный договор аренды
Unbefristete Mietvertrag — это, безусловно, тот тип договора аренды, который заключается чаще всего. Договор действует до тех пор, пока одна из сторон фактически не расторгнет его. Время его окончания не согласовано. Квартиросъемщик может расторгнуть договор без какой-либо на то причины, уведомив об этом арендодателя за три месяца. Арендодателям же, наоборот, нужна причина для расторжения договора, например, если квартира необходима для личного пользования. Тогда срок уведомления о расторжении договора составит от трех до девяти месяцев. В зависимости от срока проживания в ней жильца.
Для квартиросъемщиков бессрочный договор аренды является беспроигрышным вариантом. Вы можете остаться в квартире на длительный срок, но при желании можете и быстро расторгнуть договор. Правда, есть одна загвоздка. Договор может содержать временное исключение расторжения договора — befristeter Kündigungsausschluss. И срок этот может составлять до четырех лет. Если квартиросъемщик подпишет это, он не сможет расторгнуть договор в течение этого времени без согласия арендодателя.
Временная аренда
Если заключается befristete Mietvertrag, то окончание договора аренды определяется сразу же при его заключении. Такой договор еще называют Zeitmietvertrag. Если арендодатель знает, что через несколько лет квартира понадобится ему самому, или захочет сдать ее в аренду как корпоративную, или планирует капитальный ремонт, он может ограничить срок договора аренды, объясняют специалисты.
Арендодатель должен объяснить причину ограничения срока в письменной форме. Если причина в письменной виде не указана, то ограничение срока не принимается во внимание. И договор аренды продолжает действовать как обычный бессрочный договор.
Квартиросъемщики, решившие заключить договор с указанием конкретного срока аренды, должны обязательно учитывать, что они не могут расторгнуть договор в течение этого времени. Из-за этого могут возникнуть проблемы. Например, если вы найдете подходящую хорошую квартиру, которая сдается бессрочно. Если приближается окончание срочного договора аренды, необходимо узнать у арендодателя, существует ли еще причина для расторжения договора или он может продолжаться и дальше. Ведь ситуация может в любой момент измениться.
Договор поэтапной аренды
Staffelmietvertrag часто предлагают арендодатели, которые не хотят прилагать особых усилий, сдавая жилье в аренду. При заключении договора о поэтапной (или еще говорят ступенчатой) аренде повышение арендной платы определяется заранее и происходит автоматически. Арендодатель не обязан сообщать о ней квартиросъемщику. Между каждым повышением должно пройти не менее одного года.
Для квартиросъемщика договор поэтапной аренды имеет свое преимущество, ведь он точно знает, какое повышение арендной платы произойдет и когда. Но это может быть достаточно дорого. Арендодатели часто сдают новые квартиры с высокой арендной платой, которая к тому же регулярно повышается.
Проблема заключается в том, что поэтапная арендная плата в принципе может превышать местную сравнительную арендную плату (Vergleichsmiete) и предел повышения стоимости услуг (Kappungsgrenze). Если в регионе применяется регулирование арендной платы (Mietpreisbremse), то при таком договоре сумма может быть на 10 процентов выше. Если же регулирования нет, то арендная плата в регионах с дефицитом жилья не может быть увеличена более чем на 20 процентов в течение трех лет.
Поэтапная арендная плата неэффективна, если не указана конкретная сумма увеличения аренды или сумма арендной платы. Например, если в договоре будет просто указано, что арендная плата увеличивается на три процента ежегодно.
При бессрочном договоре поэтапной аренды квартиросъемэик может расторгнуть договор аренды квартиры в установленный законом срок. То есть предупредив об этом за три месяца. Однако зачастую в поэтапном договоре аренды часто одновременно оговаривается и срок, в течение которого вы не сможете расторгнуть договор. Максимум он может составлять четыре года.
Еще одна особенность поэтапного договора аренды. Арендодатель не имеет права повышать арендную плату в связи с модернизацией. Исключение составляют только требования модернизации, установленные законом и властями.
Индексная аренда
При заключении Indexmietvertrag арендная плата привязана к индексу потребительских цен, который ежегодно определяет Федеральное статистическое управление. В принципе, формально — это индексация стоимости аренды. Ну, а фактически — разрешение увеличивать сумму на размер официальной инфляции.
В последние годы индекс был очень низким, и рост арендной платы соответственно был умеренным. Теперь, когда потребительские цены резко выросли из-за инфляции, рост значительно больше. Хотя арендная плата в этом случае не увеличивается автоматически вместе с индексом, арендодатель имеет право на повышение аренды.
Если стартовая арендная плата уже была очень высокой, то тогда у квартиросъемщиков могут возникнуть проблемы. Не утешает тот факт, что индексная аренда может даже упасть, если процентная ставка упадет ниже нуля. К сожалению, в ближайшем будущем этого ожидать не стоит.
Правда, владельцам индексных договоров аренды тоже не стоит опасаться повышения арендной платы после модернизации. Согласно измененному Закону об энергетике зданий (Gebäudeenergiegesetz), вы даже освобождаетесь от повышения арендной платы, которая может быть использована для покрытия расходов на модернизацию отопления.
И еще — не стоит забывать о том, что в любом договоре аренды некоторые положения практически всегда написаны мелким шрифтом, но это вовсе не значит, что эти мелкобуквенные положения будут несущественными. Поэтому всегда нужно внимательно читать текст договора полностью от первой до последней строчки.
Foto: vadimphoto1@gmail.com / depositphotos.com
