Все, кто в Германии арендует жилье, знают, что арендодатель обязательно потребует внести за нее залог. Kaution — это как своеобразная страховка для собственника жилья на тот случай, если возникнет ущерб по вине квартиросъемщика.
Сумма залога часто остается в руках арендодателя в течение многих лет. А составляет она обычно две-три месячных аренды без учета коммунальных платежей (Kaltmiete).
Возвращают залог, как правило, после расторжения договора о найме. Но что делает арендодатель с этой суммой? Тратит, инвестирует или получает проценты? Кто несет ответственность за эти деньги, если арендодатель вдруг сменится? Это очень важные вопросы.
Может ли арендодатель отказаться от внесения залога?
В принципе, конечно, может. Но почти никто не делает этого, потому что слишком большой риск остаться с ущербом в конце срока аренды, когда придется искать большую сумму, чтобы устранить их. По закону, арендодатель не обязан требовать залог. Тем не менее, о нем договариваются в большинстве случаев сразу при подписании договора о найме. В договоре обязательно должна быть указана конкретная сумма залога. Без договорного регулирования арендодатель не имеет права претендовать на залог.
Что может делать арендодатель с деньгами?
В соответствии с Гражданским кодексом Германии (Bürgerliches Gesetzbuch — BGB), он должен внести залоговую арендную плату на отдельный счет с трехмесячным сроком его расторжения.
Для залоговых средств обычно используется депозитный счет, который обязательно должен быть четко отделен от активов арендодателя, рекомендуют специалисты.
Депозитный счет — это вклад денежных средств на определенный промежуток времени под проценты. Отличается депозитный счет от обычного размером процентов и фиксированным сроком вклада. При этом вкладчик не может распоряжаться этими деньгами, как, например, в случае с собственным счетом.
Какие формы вложения залога существуют?
Treuhandkonto. Это наиболее распространенная форма. Квартиросъемщик переводит на счет арендодателя залог, а уже арендодатель переводит полученную сумму на специальный счет.
Mietkautionssparbuch. Квартиросъемщик сам открывает сберегательную книжку и вносит на нее залог. Открыв такой счет, квартиросъемщик подписывает Verpfändungserklärung an den Vermieter и передает сберегательную книжку арендодателю. Если нет долгов по аренде, то доступа к деньгам нет ни у квартиросъемщика, ни у арендодателя.
Mietkautionsversicherung. В последнее время также популярны страховые варианты залога. В этом случае квартиросъемщик заключает страховку на сумму залога и выплачивает ежегодно страховой компании 3-5 процентов от застрахованной суммы. При наступлении страхового случая, залог арендодателю выплатит страховая компания. Но от такого вида залога арендодатель имеет право отказаться.
Кто несет ответственность за исчезновение залога?
Частные арендодатели должны компенсировать ущерб из собственного кармана. За жилищные компании ответственность несет руководство — даже если никаких документов по уплате залога больше отыскать невозможно. Такое может произойти, например, при длительной сдаче жилья в аренду или при смене арендодателя.
Но отговориться не получится, даже если арендодатель получил оплату наличными. «Достаточно будет того, что квартиросъемщик в качестве доказательства предоставит выписку со своего банковского счета», — подтверждают специалисты Союза по правам квартиросъемщиков (Mieterbund).
Что следует учитывать при смене владельца?
Если прежний арендодатель решил продать дом, то новые владельцы должны убедиться в том, что предыдущий владелец предоставил ему залоговое обеспечение, включая документы на счет, на котором находятся деньги.
Потому что, если квартиросъемщик будет освобождать квартиру, то залог ему придется выплачивать уже нынешнему арендодателю. Не имеет значения, действительно ли он получил залог или о нем только упоминается в нотариальном договоре. Поэтому покупатель должен сразу настаивать на финансовой компенсации, если прежнему владельцу залог был выплачен. Одним из вариантов, например, может быть снижение покупной цены.
Начисляются ли проценты на залог?
С 2001 года применяется установленная законом норма начисления процентов. Формулировки в договоре, с помощью которых арендодатель пытается игнорировать это правило, являются недействительными. Они ставят в невыгодное положение квартиросъемщика.
В принципе, залог должен быть размещен на сберегательном счете с обычной процентной ставкой. Если банк требует отрицательных процентных ставок, арендодателю не повезло: это его коммерческий риск, считают адвокаты. И он не имеет права требовать их возмещения с квартиросъемщика.
Кстати, все формулировки в договорах, которые хоть как-то ущемляют права квартиросъемщика, являются недействительными.
Когда возвращают залог?
Вернуть залог арендодатель должен после завершения договорных отношений. Правда, чаще всего арендодатели удерживают небольшую часть залога, например, до окончательного расчета по коммунальным платежам, или после устранения недостатков. Поэтому окончательный расчет может длиться до шести месяцев. Если арендодатель не выплачивает залог, придется требовать выплату в письменном виде или же через суд.
Foto: thodonal /depositphotos.com
