В прошлом году был принят новый Закон о праве собственности на жилое помещение – Wohnungseigentumsgesetz. Это имеет определенные последствия для квартиросъемщиков, живущих в девяти миллионах частных квартир (Eigentumswohnung). На что нужно обратить внимание?
Самые важные изменения
Для проведения строительных работ на общем имуществе (например, замена окон и т. д.) теперь достаточно простого большинства голосов собственников.
Собрания владельцев всегда считаются правомочными, независимо от того, сколько людей их посещает. То есть, если собрание прошло, значит, кворум был. Кстати, теперь возможно «присутствовать» и онлайн (§23 Wohnungseigentumsgesetz).
Каждый собственник может установить за свой счет: зарядную станцию для электромобиля, быстрый интернет, защиту от взлома, безбарьерный режим. Однако, как конкретно будет выглядеть реализация этого решают все владельцы совместно.
Управляющие теперь могут действовать более независимо в повседневной жизни.
Что означает все это для квартиросъемщиков?
Поскольку на собрании собственников теперь всегда есть кворум, квартиросъемщики быстрее будут узнавать, одобрены ли заявки на строительство (например, остекление продуваемого всеми ветрами балкона). Пункты повестки дня, которые бесконечно откладывались, остались в прошлом.
Вечно недовольные и сопротивляющиеся всему владельцы квартир больше не смогут препятствовать организации безбарьерного доступа (например, пандус для инвалидных колясок), установке взломостойких дверей и т. д. – § 20 абзац 2 в Законе о праве собственности на жилое помещение.
Но квартиросъемщикам придется мириться с принятыми (энергосберегательными) мерами по ремонту и модернизации (§15 Закона). Но об этом владелец квартиры обязан вам сообщить за три месяца до начала работ.
Теперь управляющую компанию можно менять чаще. От нерадивых управляющих избавляются через полгода после уведомления об увольнении – § 26 Wohnungseigentumsgesetz.
Стоит ли ждать повышения арендной платы
Вопрос о повышении квартплаты и коммунально-эксплуатационных расходов возникает всегда. В данном случае закон об аренде и имущественное право гармонизированы. Параграф 556a абзац 3 Гражданского кодекса Германии (Bürgerliches Gesetzbuch) гласит, что дополнительные расходы также могут распределяться в соответствии с долями совместного владения. До сих пор решающее значение имеет жилая площадь.
В случае принятия большинством каких-то решений все владельцы должны будут платить. В противном случае применимо следующее: если вы говорите «да», вы платите. И пользоваться этим могут только те, кто платит (§21 WEG). Здесь следует ожидать, конечно, споров, например, если увеличиваются эксплуатационные расходы или затраты на строительство из-за модернизации добавляются к арендной плате. Или, если квартиросъемщик хотел бы пользоваться новым лифтом, но его арендодатель вовсе не принимал участие в финансировании.
Немногие финансово сильные собственники смогли внести серьезные изменения в жилые помещения. Хотя запретом является только фундаментальное переоборудование – «grundlegende Umgestaltung», как сказано в § 20, абзац 4 Wohnungseigentumsgesetz. В определенных случаях этот расплывчатый термин придется интерпретировать судам.
Какие правила продолжают действовать?
Квартиросъемщики по-прежнему должны придерживаться решений сообщества собственников – Eigentümergemeinschaft. Если они принимают решение, например, запретить содержание в квартирах домашних животных, это будет касаться и квартиросъемщиков.
Гонорар за управление, резервы на ремонт и специальные сборы по-прежнему оплачиваются только собственником.
Между квартиросъемщиком и управляющим (Hausverwalter) не может быть никаких договорных отношений.
Foto: AndreyPopov / depositphotos.com
