Продолжим говорить о ситуации, когда арендованную вами квартиру владелец решает продать. Что можно ожидать в таком случае?
Придется ли освобождать квартиру?
Арендное право запрещает расторжение договора о найме, как прежнему, так и новому владельцу дома. Есть только одно исключение – потребность домовладельца в квартире, сдаваемой внаем (Eigenbedarf).
Но установленные законом сроки расторжения договора от трех до девяти месяцев (§ 573 c Гражданского кодекса) также применяются и в случае так называемой собственной потребности. Расторжение договора, как правило, возможно, если квартира уже была в собственности и до въезда в нее арендатора.
Но даже тогда в зависимости от земли и муниципалитета покупатель может претендовать на право собственного проживания в доме только через три-пять лет. Для сдаваемых квартир этот срок может быть увеличен до десяти лет (Гражданский кодекс – § 577 a).
Если повод для Eigenbedarf фиктивный, то с расторжением договора аренды можно попытаться спорить. Возможно, владелец решил расторгнуть договор только с целью избавиться от жильцов и сдать квартиру гораздо дороже. Тогда сразу после получения письма о расторжении договора нужно обращаться к адвокату. Если же такое основание и правда существует, тогда придется просто подыскивать другую квартиру.
Но если новый владелец купил жилье для сдачи в аренду, тогда волноваться не стоит. Правда, арендную плату он может поднять, но только если со времени прошлого поднятия цен прошло более двух лет. И это должно быть не более 20 процентов.
Коммерческие арендаторы вместо семей?
В принципе закон позволяет арендодателям расторгать любые договоры о найме в том случае, если это сделано для получения большей прибыли от недвижимости. Но когда владелец собственности поступает так, чтобы получать просто более высокую арендную плату, тогда он просто «поломает зубы» или, как говорят немцы, beißt auf Granit. Все тот же Гражданский кодекс – §573.
Многие города ввели запрет на изменения (Veränderungssperre). Например, администрации городов стараются не допускать, чтобы после закрытия магазинов центр города становился пустым. Ведь если здесь будут расположен только офисы фирм, то и пойти будет некуда. А пустые улицы – это угроза безопасности. Получается даже владелец жилья не имеет права делать все, что ему вздумается.
Могут ли дом снести?
Законный интерес владельца может сделать возможным снос целого жилого дома. Например, если ремонт дома будет крайне дорогим и малоэффективным. Или в том случае, когда квартиры требуют значительных изменений: расширения пространства или переоборудования ванных комнат.
Foto: SuperOhMo / depositphotos.com
