Квартиру, которая подходила бы по всем параметрам и устраивала всех членов семьи, не всегда просто найти. И уж, если все устроилось, совсем не хочется неприятных сюрпризов виде сообщения от арендодателя о том, что тeперь жильe ему нужнo для личнoгo пoльзoвaния. Казалось бы, все просто: квартиру придется освобождать. На деле же, оказывается, квартиросъемщики на это не всегда соглашаются. И в cудах вcе чaщe рассмaтpивaют имeннo тaкиe дeлa.
Федеральный суд (BGH) в мае этого года рассмотрел два случая расторжения договоров о найме, когда квартиры потребовались для личного пользования (Eigenbedarf) арендодателей.
Кто обращался с иском?
В первом случае это был глава семьи, заявивший о том, что квартира ему нужна для собственных потребностей. Причем все прошло успешно (VIII ZR 180/18). Но это вовсе не значит, что он сможет эту потребность осуществлять. Он расторг договор с 80-летней квартиросъемщицей, которая прожила в берлинской квартире 45 лет. Причина: молодой семье владельца нужно больше места.
Несмотря на то, что районный суд Берлина подтвердил личные потребности семьи, пожилая женщина могла оставаться в своей квартире из-за продолжительного проживания и медицинки подтвержденного слабоумия. Должна ли старушка все-таки переехать сейчас, будет зависеть от того, сможет ли она доказать негативные последствия для здоровья от переезда в новую квартиру в предстоящем новом судебном процессе.
Во втором случае Федеральный суд принял решение в пользу двух квартиросъемщиков двухквартирного дома в Kabelsketal (Саксония-Ангальт). Здесь нижестоящий суд придерживался мнения, что их переезд будет разумным, несмотря на различные серьезные заболевания. Но они успешно защищались, дойдя до Федерального суда (VIII ZR 167/17).
Приговор окружного суда Halle был отменен и дело было передано в другую палату Апелляционного суда для пересмотра. Здесь также новый процесс должен прояснить последствия переезда для больных квартиросъемщиков.
Решение Верховного суда
Теперь при расторжении договора о найме из-за личной потребности суды больше не могут принимать общие решения. Это постановление Верховного Федерального суда.
Суды должны будут внимательно изучить вопрос о том, считается ли конкретная ситуация особым случаем (Härtefall). Особый случай должен быть подтвержден экспертами (Gutachter). Особенно, если квартиросъемщик заявляет об ухудшении своего здоровья, подтвержденное медицинским документом.
Высшие судьи по гражданским делам Германии отменили два решения, в которых суды с точки зрения BGH недостаточно тщательно изучили все обстоятельства дела.
Что это значит для квартиросъемщиков?
Немецкая Ассоциация квартиросъемщиков (Deutsche Mieterbund) принятое решение критикует. Здесь считают, что регулирование особого случая усложнили.
Во-первых, теперь необходимо получить экспертное заключение, чтобы уточнить, может ли снимающий квартиру ожидать выселения. Во-вторых, стоимость этой дорогостоящей оценки должен будет оплатить проигравший.
Специалисты Deutsche Mieterbund считают, что, когда дело доходит до вопроса собственность или здоровье, здоровье должно быть в приоритете. Больные и пожилые жильцы должны обязательно оставаться в своих квартирах. После вынесения вердикта теперь у арендодателей явно возрастают шансы на принудительное прекращение договора о найме в случае личной потребности в арендуемой квартире.
Что означает для личного использования (Eigenbedarf)?
Это когда арендодатель нуждается в квартире, которую сдает жильцам, для себя или близких родственников в целях проживания в ней.
Знайте, если он хочет оставить квартиру кому-то из членов семьи, он должен сообщить квартиросъемщику причину, раскрыть степень родства, а также конкретные жилищные условия этого человека.
Когда расторжение договора является необоснованным:
– в случае надуманной личной необходимости: владелец или указанное лицо не хотят сами пользоваться квартирой после того, как у них возникли собственные потребности;
– в случае злоупотребления правом на личное пользование: арендодатели расторгают договор, хотя в их распоряжении есть и другие свободные и сопоставимые с вашей квартиры;
– при чрезмерной потребности в жилье: арендодатель объявляет, например, о небходимости для одного человека восьмикомнатной квартиры площадью 300 квадратных метров;
– в случае временного использования квартиры в личных целях: арендодатель нуждается в жилой площади только определенное время или будет пользоваться ей только изредка;
– в случае незаконной и противоречивой личной необходимости: причина расторжения была предсказуемой уже на момент заключения договора аренды или точно известной арендодателю;
– в случае целевого несоответствия: названная квартира не может быть использована в форме, указанной в договоре о расторжения найма.
В следующей статье мы расскажем, что делать если вы получили уведомление о расторжении договора и детально разберемся в термине Особый случай (Härtefall). Не пропустите.
Foto: RoccoHerrmann / depositphotos.com
